（在位于長沙市芙蓉區(qū)嘉雨路附近的一處房產(chǎn)信息公告欄，一位市民正在查看售房信息。記者 卜嵐 攝）
近日，廣州、西安、成都等全國多個城市紛紛開始推行二手房指導(dǎo)價。而在長沙，二手房房源的整治也拉開了帷幕。9月7日，據(jù)三湘都市報記者了解，自從今年4月開展房源核驗以來，長沙已下架了近54萬套二手房虛假房源和未經(jīng)授權(quán)發(fā)布的房源。
房貸收緊、審核從嚴(yán)、各地指導(dǎo)價的動作頻頻……在一系列變化因素之下，長沙二手房市場有何變化?購房者是否又更為理性了?
■三湘都市報·華聲在線記者 卜嵐
市場
預(yù)期變化，有學(xué)區(qū)房均價下降4000-5000元/㎡
家住岳麓區(qū)的周女士有一套鈺龍?zhí)煜掳耸嗥椒矫椎膬删邮?，她一直想趁著市場行情較好時出手，給兒子換個市中心的大平層。誰料，左等右等，錯過了前幾年的紅利期。
“在我們小區(qū)，小戶型賣得最好。去年，我們這套房均價還能賣30000元/㎡，現(xiàn)在就降到了26000元/㎡，前來看房的客戶，還有人要求在總價基礎(chǔ)上再優(yōu)惠20萬元?！闭劶百u房經(jīng)歷，周女士后悔不已，“本來是很好的學(xué)區(qū)房，現(xiàn)在等不起，只能降價賣了?！?
隨后在手機上，周女士打開一個二手房網(wǎng)站說，“你看看這個數(shù)據(jù)!”根據(jù)周女士的介紹，記者在象盒找房網(wǎng)站上看到，和她面積類似的一套房源，今天掛牌的均價為26600元/㎡，環(huán)比下降了55.37%。
“近3個月來都是這樣，目前房源主流均價在2.4萬元到3萬元之間，比去年下降了4000-5000元/㎡?！睆氖路慨a(chǎn)中介7年的經(jīng)紀(jì)人朱先生說，他現(xiàn)在手上有50個客戶在觀望，大家預(yù)期變了，而且市場成交量一般，也有房主急著賣房騰資格出來，因此大家都在等。
不僅僅是鈺龍?zhí)煜拢L沙部分小區(qū)的二手房價格也在調(diào)。比如長沙開福區(qū)一樓盤，近期推新的房源精裝售價18000元/㎡，而項目最近的二手房成交均價只有16262元/㎡，二手房成交均價低于新房源平均售價。
（在長沙一家中介門店，工作人員正在查看房源信息。記者 卜嵐 攝）
變化
成交周期拉長，50次帶看僅能成交一套
變化因素在浮動，購房者的觀望情緒也在逐漸增加。
在位于湘江中路附近的新環(huán)境房屋中介門店，門店負(fù)責(zé)人趙女士正在查看房源掛牌信息，“我們屬于中心城區(qū)，掛牌量一直不多。這月也就掛牌了4套，至今還沒有成交。成交周期也由之前的2-3個月，拉長到了4個月以上?？傮w來說看的多，買的少。”
趙女士感慨道，自從房源查驗以來，很多業(yè)主提供信息和門店審核信息都會更為小心，避免虛假信息的出現(xiàn)。附近復(fù)地崑玉國際的160㎡戶型人氣最高，成交總價大約350萬元，一個月帶看量就有20多批客戶，“今年以來，換房需求大概占到我們客戶量的四成以上，大多都是想賣掉老房子，換個大房子?！?
芙蓉區(qū)嘉雨路附近的邦房地產(chǎn)的門店負(fù)責(zé)人林先生介紹，最近門店上架房源比之前至少下降了18%，8月二手房門店的成交量為9套，但帶看客戶卻有150多批，“現(xiàn)在的客戶比以前更為理性，對樓盤品質(zhì)、物業(yè)、配套、學(xué)區(qū)都有著較為嚴(yán)格的要求?！?
林先生說，二手房的成交周期都比以前延長了1-2月，帶看轉(zhuǎn)化率下降。以前帶看30次能成交一套房，現(xiàn)在至少要50次才能成交一套，“100-120㎡的戶型最受青睞，比如周邊的泊愛藍灣、錦湘國際星城等等，均價大約在1.1萬元到1.3萬元，因為靠近地鐵口而頗受歡迎?！?
觀望增加，二手房房價也開始小幅調(diào)整。近日，諸葛找房發(fā)布的最新報告顯示，今年8月，國內(nèi)100個重點城市的二手房價格止?jié)q轉(zhuǎn)跌，整體均價為15529元/㎡，環(huán)比下跌0.2%。其中長沙均價為11822元/平方米，環(huán)比下降0.7%。同時，長沙一手房和二手房倒掛開始逆轉(zhuǎn)，岳麓、雨花、芙蓉、天心新房價格均高于二手房。
觀察
市場價格上漲 預(yù)期或?qū)⒊掷m(xù)減弱
從曾經(jīng)二手學(xué)區(qū)房的風(fēng)光無限，到如今逐漸退燒，長沙二手房市場也可謂是跌宕起伏。
“長沙二手房房源的整治，要求每套房源有專屬房屋核驗碼和二維碼，這個有利于市場環(huán)境的優(yōu)化，杜絕虛假房源的產(chǎn)生。”湖南新環(huán)境房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)連鎖有限公司副總經(jīng)理明賓認(rèn)為，目前長沙實際成交價相對還是穩(wěn)定的，降價的房源雖然增多，但付款要求也提高了，在買賣雙方博弈的情況下，觀望情緒日漸濃厚。
明賓表示，觀望者增加，是因為全國各地一些教育新政的出臺以及對未來學(xué)區(qū)改革、教育“雙減”等相關(guān)政策落地，以及城市二手房指導(dǎo)價制度的出臺，不少市民擔(dān)心價格還要繼續(xù)跌。在不確定性因素增加的情況下，不少人選擇持幣觀望。
諸葛找房研究中心認(rèn)為，8月份在中央重申“房住不炒”的原則下，政策調(diào)控力度持續(xù)升級，多地陸續(xù)跟進二手房指導(dǎo)價機制，市場預(yù)期有所轉(zhuǎn)變，市場均價止?jié)q轉(zhuǎn)跌。隨著調(diào)控政策密集出臺，疊加前期政策的持續(xù)作用，預(yù)計接下來二手房市場大概率維持平穩(wěn)運行態(tài)勢，市場價格上漲預(yù)期持續(xù)減弱。
“從長期來看，長沙二手房市場仍將呈現(xiàn)量價平穩(wěn)的態(tài)勢，市民的觀望情緒也將隨著‘金九銀十’的到來，而逐漸減弱?！泵髻e認(rèn)為。
延伸
12個城市已經(jīng)建立二手房指導(dǎo)價機制
“三道紅線”、信貸收緊，曾經(jīng)相對自由的二手房市場也迎來調(diào)控的大棒。
今年2月，深圳發(fā)布二手房指導(dǎo)價格之后，隨即東莞、無錫、成都等城市跟進，目前已建立二手房指導(dǎo)價機制的12個城市，包括深圳、廣州這兩個一線城市，東莞、成都、西安、寧波、無錫、合肥這6個二線城市，以及三亞、紹興、衢州、金華這4個三線城市。
據(jù)悉，指導(dǎo)價格發(fā)布后，深圳二手住宅成交量持續(xù)下跌。根據(jù)深圳市住建局的數(shù)據(jù)顯示，繼7月二手房過戶量同比跌幅超八成后，8月，深圳二手住宅成交量為2043套，再次同比暴跌77.28%，創(chuàng)下十年新低。
“二手房指導(dǎo)價的設(shè)定一方面合理引導(dǎo)價格預(yù)期，抑制房源標(biāo)價過高，進而調(diào)整二手房價格?！必悮ぱ芯吭褐赋觯硪环矫驺y行將依據(jù)指導(dǎo)價發(fā)放貸款，貸款將不再隨著價格上漲而上漲，相當(dāng)于控制了購房貸款杠桿率，從而能夠有效抑制二手房投資需求。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示，從后續(xù)市場的表現(xiàn)看，二手房指導(dǎo)價制度將呈現(xiàn)三個特點。第一是全面鋪開，預(yù)計后續(xù)各類一二線城市和重點三四線城市將有各類管控。第二是多方位監(jiān)管，包括房源的掛牌、房價的審核、貸款的審批等都會有所收緊。第三是重點嚴(yán)打?qū)W區(qū)房炒作，二手房領(lǐng)域的學(xué)區(qū)房將面臨嚴(yán)監(jiān)管，盲目炒作學(xué)區(qū)房將面臨風(fēng)險。
短期內(nèi)，長沙會不會跟進?對此，從事房產(chǎn)中介行業(yè)十余年的朱先生預(yù)測，長沙暫時不會跟進，未來不排除這種可能性，“從目前來看，二手房指導(dǎo)價的城市大多是房價虛高的城市，長沙二手房目前已經(jīng)開始降溫，成交量也逐漸下降，暫時出臺指導(dǎo)價的意義并不大?！?
責(zé)編：潘華
來源：華聲在線
